Выбор экспертов: дом или квартира, новостройка или вторичка?

Чтобы помочь всем, кто прямо сейчас решает извечную дилемму «дом или квартира, новостройка или вторичное жилье», эксперты из  агентства недвижимости «Юникор» специально для Mkset взвесили «за» и  «против» на  конкретных примерах.

Итак, рассмотрим для начала две квартиры, которые продаются в  Уфе в  мкр «Зеленая Роща». Одна из  этих квартир  — новостройка, заселение в  которой планируется в  конце 2025  года, а  напротив, через дорогу  — вторичное жилье с  ремонтом недалеко от  Ботанического сада. По  словам ведущего специалиста по  продаже недвижимости агентства «Юникор» Романа Фархутдинова, и  у  новостроек, и  у  вторичного жилья есть свои плюсы:

—  Если покупаете квартиру в  новостройке, то  вы  как первый владелец сможете сразу отремонтировать ее  на  свой вкус, не  переделывая предпочтения предыдущих хозяев. В  доме новые коммуникации, планировку можно подобрать на  свое усмотрение  — в  отличие от  «вторички», которая зачастую исчерпывается сталинками и  хрущевками. Кроме того, новые ЖК  сейчас строят как маленький город внутри города, где вы  живете бок о  бок с  единомышленниками, близкими вам по  статусу, а  у  детей будет своя закрытая и  безопасная территория для  игр. Также вы  заочно устраняете возможные проблемы с  предыдущими собственниками, которые вдруг захотят заявить свои права. Не  последнее достоинство  — квартплата: в  этом плане новостройку содержать выгоднее. С  другой стороны, если вы  выбираете «вторичку», то  вы  можете сразу сюда переехать, а  не  ждать несколько лет, пока новостройку сдадут в  эксплуатацию.

Роман Фархутдинов подчеркивает, что вторичное жилье, на  первый взгляд, выгоднее по  цене, но  в  этом контексте следует оценить ипотечные выплаты. Так, двухкомнатная «вторичка» (общая площадь 60  кв. метров) стоит 7,5  млн  руб. Рассчитаем ипотеку на  30  лет. Согласно актуальному постановлению Правительства РФ, минимальный размер первоначального взноса по  ипотеке с  господдержкой увеличился с  15% до  20%, то  есть в  данном случае он  составит 1,55  млн  руб. При общей процентной ставке в  14,7% годовых ежемесячный платеж составит 73,8  тыс.  руб., при этом долг с  процентами составит 26,5  млн руб.

Теперь рассчитаем выплаты для новостройки (общая площадь  — 71  кв. метр). Ее  стоимость сейчас составляет 9,45  млн  руб. При расчетах на  те  же 30  лет стоит учитывать, что до  1  июля 2024  года в  России действуют условия для льготной ипотеки. Как уточняют в  «Юникоре», сумма кредита должна составлять от  6  до  12  млн руб., а  ставка составляет лишь 8% годовых. В  случае льготной ипотеки важно, чтобы покупатель покупал квартиру в  новостройке таким образом в  первый раз в  этом году. Таким образом при первоначальном взносе в  20%, то  есть 1,9  млн руб., ежемесячный взнос составит 55,4  тыс.  руб. При этом долг с  процентами в  сумме составит 19,9  млн  руб. То  есть в  расчете на  десятилетия новостройка по  госпрограмме оказывается выгоднее, чем вторичное жилье, причем на  сумму почти целой квартиры.

К  этим двум переменным добавим еще одну  — собственный  дом. Руководитель строительного направления Евгений Артемьев агентства недвижимости «Юникор» подчеркивает, что в  числе главных плюсов  — относительно низкий ежемесячный платеж и  общая стоимость. Кроме того, купить загородный дом можно без первоначального взноса  — по  программе, которая позволяет получить кредит на  покупку жилья без привлечения средств заемщика при выходе на  сделку. Это возможно сделать в  большинстве регионов страны, в  том числе и  по  Башкирии. При этом процентная ставка при такой сделке относительно низкая и  составляет около 6% годовых.

Для примера возьмем пару домов, которые продаются недалеко от  Уфы (Иглино, Нагаево, Грибовка), площадью около 100  квадратных метров. Так, возьмем для пример дом, который стоит 7,5  млн  руб. При первоначальном взносе в  1,5  млн руб. —  чтобы как можно меньше переплачивать  — и  сроке ипотеки на  те  же 30  лет ежемесячный платеж составит всего 35,9  тыс.  руб., а  долг с  процентами  — 12,9  млн  руб. Другой дом стоимостью 4,6  млн руб. выйдет и  того дешевле: при первоначальном взносе в  920  тыс.  руб. ежемесячный платеж составит всего 22  тыс.  руб., а  долг с  процентами  — 7,9  млн руб.

Если сравнивать дом и  «вторичку» в  Уфе  — оба стоят 7,5  млн руб. —  масштаб общей суммы, которую придется выложить за  покупку жилья, существенно отличается. При том, что площадь дома почти вдвое больше. Но  тут, конечно, нужно прислушаться к  себе и  оценить собственное желание жить за  городом. Как правило, это решение достаточно сильно требует наличие собственного автомобиля, поскольку общественный транспорт и  в  Уфе работает не  очень хорошо, что уж  говорить про пригород. Кроме того, важно учитывать, что в  собственный дом придется регулярно вкладывать определенные средства для его благоустройства и  поддержания всех систем в  рабочем состоянии.